1 – Une obligation de rénovation pourquoi ?
Le moment le plus opportun pour réaliser des travaux est évidemment le moment où un logement change de propriétaires. Il est donc proposer d’imposer la réalisation d’une rénovation de niveau « bâtiment basse consommation » à chaque mutation. Cela permettra de toucher a minima 470 000 logements à vocation d’habitation principale construit avant 1975 et 231 000 logements plus récents chaque année (rapport ENERTECH, O. Sidler), soit la majeure partie des rénovations annuelles nécessaires.
L’échéance de 2020 étant annoncée longtemps à l’avance, les propriétaires sont incités à engager des rénovations dès maintenant et le marché de la rénovation est fortement incité à se développer (c’est actuellement ce qui se passe sur le marché du secteur tertiaire, puisque la loi Grenelle II a créé une obligation similaire).
2 – Une obligation modulée
Si l’acquéreur ne souhaite pas réaliser les travaux ou bien qu’il est techniquement préférable de reporter à plus tard, il sera possible de provisionner la valeur de 50% de travaux. L’argent sera immobilisé sur un compte (auprès d’un notaire) et ne pourra être débloqué que par la réalisation des travaux. L’argent immobilisé appartient toujours au nouveau propriétaire (c’est une épargne). Cela permet au propriétaire de libérer rapidement un capital de départ pour engager des travaux dans les projets les plus efficaces et ce au moment le plus importun (en les liant avec des travaux de réaménagement ou de ravalement de façade par exemple).
Les besoins d’investissements sont de l’ordre de 300€/m². Si 50% de la valeur des travaux doit être provisionnée cela revient, suivant les régions, à immobiliser de l’ordre 3% de la valeur de la transaction en Ile-de-France (sur la base d’un prix moyen régional 4350€/m² en Ile-de-France) à 12%( de 1250€/m² en Auvergne).
Au niveau de la collectivité, les sommes immobilisées viendront compléter celles du nouveau « livret vert » afin de proposer des prêts à taux réduits pour les particuliers et pour le secteur du logement social. Ainsi, on facilite le financement de la rénovation avec des prêts à taux réduits.
