Sociétés de Tiers Financements
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1 – Fonctionnement général

 

Le mécanisme de Tiers financement (TF) consiste à faire financer une rénovation de bâtiment par un tiers : celui-ci réalise l’investissement de rénovation énergétique (conception des travaux, réalisation, montage financier). Suite à la réalisation des travaux, le client verse à la société de tiers financement (STF) un « loyer » dont le montant est inférieur ou égal aux économies d’énergie consécutives à la rénovation. Dès la fin du contrat, les économies d’énergie sont au bénéfice du client. L’amélioration de la performance énergétique du bâtiment est garantie contractuellement par un Contrat de Performance Energétique (CPE).

 

Ce système permet au propriétaire de rénover son bien et d’atteindre le facteur 4 sans avancer de sommes importantes. Au lieu d’une rénovation « par tranches » à rentabilités décroissantes, le TF favorise les rénovations lourdes « en une seule fois ».

 

2 – Effets positifs

 

    • Permettre des rénovations de haute qualité dans les immeubles collectifs.
    • Amorcer un marché. La nécessité de financement des opérations facteur empêche actuellement leur développement. C’est pourquoi les CPE actuels sont quasi exclusivement orientés sur des opérations d’ambition énergétique limitée (<35%). Les tranches suivantes de rénovation nécessaires pour atteindre le facteur 4 sont reportées sine die, et leur rentabilité est devient moindre, voire négative. La STI permet de lisser la rentabilité sur un seul projet de rénovation.
    • Valorisation du bien immobilier. S’il est difficile à quantifier actuellement (le marché français n’a pas encore intégré la valeur énergétique des bâtiments) mais déjà mis en évidence à la revente (cf labels Minergie en Suisse, Energy Star et LEED aux Etats-Unis).
    • Lutte contre la précarité énergétique, par la maitrise des charges énergétiques des occupants et l’anticipation d’une hausse future probable des prix de l’énergie.

 

3 – Structure

Le Tiers Financement couvre trois compétences :

  • Ingénierie financière : La STF, en intégrant l’ensemble des outils incitatifs (PTZ, CIDD, exonérations, etc.) à la disposition du maitre d’ouvrage, et en gérant le financement de l’opération, permet l’optimisation financière de celle-ci.
  • Garantie de performance énergétique : La STF garantit par contrat (CPE) un volume d’économies d’énergie, dont la valeur évolue avec les prix futurs de l’énergie. En faisant appel aux partenaires et sous-traitants du projet, elle maitrise l’ensemble des gisements d’économies d’énergie et offre des techniques intégrées. Elle comble ainsi une lacune du marché où actuellement aucun acteur n’est en mesure de gérer l’ensemble des gisements.
  • Ensemblier immobilier : La STF mobilise les acteurs du BTP pour une offre de rénovation complète répondant à la fois aux objectifs patrimoniaux (étanchéité, ravalement, etc.) et énergétiques.

 

Cette troisième compétence est optionnelle, selon si la STF se limite à une activité de conseil ou si elle agit en tant qu’opérateur intégré.

 

Dans le premier cas, le client recherche lui même les entreprises de BTP avec lesquelles il passera un CPE. La STF-Conseil fait réaliser un audit énergétique, assure l’ingénierie financière et accompagne le client dans le montage et le suivi du projet. La garantie en cas de non atteinte des objectifs est à la charge des entreprises de BTP.

 

Dans le second cas, le client fait réaliser l’audit énergétique, puis passe le CPE avec la STF-Opérateur, qui mobilise des entreprises de BTP  avec lesquelles elle passe également des CPE. La garantie en cas de non atteinte des objectifs est à la charge de la STF.

 

Si la deuxième forme permet l’émergence d’acteurs capables d’endosser le rôle d’ensemblier complet et ayant une vision de moyen/long terme, la STF-Conseil est essentielle pour accompagner le développement du marché avec l’apparition progressive de nouveaux acteurs.

 

Les STF peuvent être de droit privé, mais il est probable qu’elles aient besoin d’un capital mixte ou public pour répondre aux objectifs de rentabilité sur le long terme (de 15 à 40 ans).

 

4 – Mutualisation

Ce terme fait référence à 3 instruments différents :

 

Fonds de Tiers Financement. Constitué à priori de fonds publics, il offre aux STI une capacité partielle de financement à taux avantageux et réduit le coût de l’opération.

 

Fonds de garantie de TF. La garantie en cas de non atteinte des objectifs n’est pas encore couverte par les assureurs car le marché est encore trop jeune. La création d’un fonds de garantie, abondé par exemple par les ST et les pouvoirs publics (CDC, collectivités territoriales) pourrait sécuriser les montages et intervenir en cas de sinistre important. Ce fonds devrait être réservé néanmoins à des opérations de facteur au moins 3.

 

Regroupement d’opérations. Plusieurs modèles de TF (en Belgique et en Allemagne notamment) procèdent au regroupement de plusieurs bâtiments dans la même opération. Cette pratique – malgré une complexité contractuelle accrue – possède de nombreux atouts :

  • Réduction des coûts contractuels
  • Economies d’échelle pour les coûts des travaux
  • Sécurisation financière de l’opération.
  • Permet la rénovation de bâtiments pour lesquels les travaux sont peu rentables. Valable en particulier avec une personne morale unique (Etat, collectivités territoriales)

 

Sur ce dernier point, il peut être proposé pour ces opérations mutualisées un seuil minimal d’inclusion de logements en  précarité énergétique, précarité qui concerne 3,4 millions de logements.

5 – Déjà émergentes

Si de telles structures existent à l’étranger (notamment en Allemagne), Europe Ecologie Les Verts travaille actuellement au niveau des Conseils Régionaux à des créations de STF. La première, dénommée Energies POSIT’IF sera opérationnelle dès 2012, dans la région Ile-de-France, qui a voté sa création en novembre 2011.